1. Qu’est-ce qu’un logement domanial et comment est constitué le parc de logements du ministère des Armées

 

Le parc de logements métropolitain du ministère des Armées est constitué, par ordre d’importance décroissant, de logements réservés auprès de bailleurs institutionnels ; de logements domaniaux, c’est-à-dire de logements appartenant à l’Etat et de logements pris à bail directement par l’Etat auprès de particuliers ou d’institutionnels (les prises à bail en métropole servent uniquement à assurer le logement d’un militaire ou fonctionnaire logé au titre de ses sujétions de service).

L’offre de logement ministérielle est complétée par des logements de propriétaires privés qui souhaitent les mettre prioritairement en location auprès des ressortissants du ministère et qui sont référencés par les bureaux du logement (« banque de logements privée ».

 

Les logements domaniaux appartiennent à l’Etat et leur usage est remis au ministère des Armées. Ces logements sont en majorités hérités de l’histoire du ministère, construits ou acquis à diverses époques. Certains résultent de legs. Ils peuvent se trouver attachés à des ensembles immobiliers historiques ou de prestige, ou prendre la forme d’immeubles d’habitation que rien ne distingue d’autres logements.

Le ministère utilise ses logements domaniaux :

1/ pour le logement des agents soumis à sujétions au premier chef (gendarmes spécialisés, chefs de corps…). La liste des fonctions éligibles est définie par un arrêté interministériel.

 

2/ pour le logement de l’ensemble des agents au second chef (logements « par répartition »).

Malgré leur volume très important, les logements domaniaux ne représentent que moins du tiers du parc de logements du ministère.

 

2. Pourquoi le Ministère des Armées a-t-il signé ce contrat de concession de 35 ans ?

 

Le contrat d’externalisation pour la gestion des logements domaniaux (CEGelog) vient d’une double volonté de répondre aux besoins des armées et des ressortissants, en cohérence avec la stratégie du ministère, en réponse à un triple constat :

• Un parc domanial vieillissant dont les logements ne répondent plus aux standards actuels et aux exigences énergétiques. L’âge moyen du parc est de 62 ans ;
• Une ambition de renforcer le parc domanial en zone tendue en lien avec les besoins des armées ;
• Un parc social réservé important mais dont la réglementation est plus contraignante que le parc domanial.

Au terme d’une procédure d’appel d’offres négocié, la société Nové (groupement des sociétés Arcade-Vyv et Eiffage) a été désignée concessionnaire pour une durée de 35 ans.

Engagé dans le cadre de la loi de programmation militaire 2019-2025, le contrat CEGeLOG, désormais dénommé Contrat Ambition Logement, a été signé le 14 février 2022.

Le recours à un contrat de concession se justifiait pour trois raisons principales :

        - la nécessité d’un investissement massif sur une période courte, jusqu’en 2029, afin de revitaliser et de développer le parc domanial ;

        - la possibilité de mutualisation des prestations et des risques dans un contrat intégrant l’ensemble des activités immobilières ;

        - la convergence d’intérêts, à l’origine d’une relation partenariale entre le concédant et le concessionnaire (qualité des logements, rénovation énergétique, réduction de la vacance, gestion libre des logements existants, partage des surgains, etc.).

 

3. Pourquoi les occupants ont-ils dû signer des nouveaux titres d’occupation au 1er janvier 2023 ?

La société Nové assure la gestion locative du parc domanial depuis le 1er janvier 2023, en lieu et place de CDC Habitat. Ce changement implique de devoir contractualiser avec le nouveau concessionnaire par le biais d’un titre d’occupation, conformément à la réglementation domaniale.

 

4. Pourquoi faut-il signer un titre d’occupation dans le parc de logement domanial et à quoi s’expose l’occupant s’il refuse de signer ?

 

La signature titre d’occupation (convention d’occupation précaire ou concession de logement pour nécessité absolue de service) est obligatoire car c’est le lien contractuel avec la société Nové qui règle les obligations entre les deux parties, le ressortissant et le bailleur, en terme de responsabilités et de jouissance du logement.

A défaut de signature, le ressortissant est occupant sans titre, ce qui, faute de régularisation, peut donner lieu, dans un premier temps à une majoration de sa redevance :

- la valeur locative réelle (sans l’abattement de 30% à 50% selon sa zone d’habitation) pendant les 3 premiers mois ;

- la valeur locative majorée de 50% de 4 à 6 mois ;

- la valeur locative majorée de 100% au-delà.

Dans un second temps, cela peut donner lieu à l’expulsion du logement.

 

5. Quelles sont les prestations qui me sont facturées tous les mois ?

 

Tous les mois, Nové quittance une part « loyer » appelée en droit domanial « redevance » et une part « provision pour charges ».

Pour les logements de répartition, la redevance payée représente la valeur locative du bien déduction faite d’un abattement prévu par la réglementation domaniale pouvant aller de 30% à 50%, selon la zone géographique du logement.

Pour les logements de fonction pour nécessité absolue de service, la redevance est entièrement prise en charge par le ministère. Pour les logements de fonction avec astreinte, 50% de la redevance est prise en charge par le ministère.

La provision pour charges payée correspond aux charges liées au logement et récupérables par le bailleur conformément à la législation en vigueur. Elles sont définies aux conditions particulières des titres d’occupation et annexées. Le montant définitif est connu en année N+1 et fait l’objet d’une régularisation par Nové.

Par exception réglementaire, l’eau froide des gendarmes est prise en charge par le ministère.

 

6. Pourquoi les loyers ont-ils tous augmenté au 1er janvier 2023 ? Et certains au 1e juillet 2023 ? Il y aura-t-il une augmentation des loyers tous les ans au 1er janvier ?

 

La révision des redevances est effectuée chaque année au 1er janvier. Elle est prévue contractuellement et dans les titres d’occupation.

 

Elle résulte de l’application de l’indice de référence des loyers (IRL). L’IRL est publié trimestriellement par l’INSEE et correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

C’est pourquoi, au 1er janvier 2023, les loyers ont été augmenté de 3,6%. Cette hausse concerne l’ensemble du parc locatif français, pas seulement le parc immobilier de l’Etat géré par Nové.

 

La hausse de certaines redevances au 1er juillet 2023 est indépendante de cette augmentation. En effet, la révision des valeurs locatives de marché des logements n’avait pas été réalisée depuis de nombreuses années par le précédent concessionnaire. Nécessaire notamment vis-à-vis de l’administration fiscale et pour garantir les dérogations dont bénéficient uniquement le ministère des Armées par rapport à ces loyers de marché, dans le cadre du nouveau contrat, sa mise en œuvre était programmée pour une entrée en vigueur au 1er juillet 2023. Le Ministère, après négociation avec la société Nové, a décidé de ne pas faire porter ses effets sur les occupants actuels titulaires d’une convention d’occupation précaire tant que la rénovation des logements n’a pas eu lieu. Dès lors, seuls les nouveaux occupants depuis le 1er juillet ont eu un loyer correspondant à la nouvelle valeur locative.

 

7. Pourquoi une nouvelle augmentation de loyers à l’issue des rénovations ? Qui va assumer le coût de ces rénovations ?

 

Le principe général d’augmentation des valeurs locatives, après rénovation, de 10% a été acté dans la trajectoire financière du contrat. Cette augmentation s’explique par le haut niveau de qualité et de performance énergétique (atteinte des étiquettes B et C) de ces rénovations. Elle correspond à une mise à jour de la valeur locative du logement.

L’augmentation s’applique si, lors de la phase de relogement pour travaux, le ressortissant intègre directement un logement définitif rénové ou, après son relogement temporaire, s’il réintègre son logement initial désormais rénové.

Le coût de ces rénovations est prévu dans l’équilibre économique général de la concession sur 35 ans.

 

8. Les charges locatives ont-elles et vont-elles continuer à augmenter ? Si oui, pourquoi ?

 

Les charges récupérables sont un accessoire à la redevance, en contrepartie :

• des services liés à l’usage des différents éléments du logement,
• des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun du logement ;
• des impositions correspondant à des services dont le ressortissant profite directement (ex : taxe d’ordure ménagère)

 

Le concessionnaire facture mensuellement des provisions s’y rapportant. Annuellement il doit procéder à la régularisation de celles-ci, c’est à dire à un ajustement des sommes acquittées (en plus ou en moins) avec les sommes réellement exposées.

Au 1er janvier 2023, Nové a procédé à une augmentation des provisions sur charges relatives à la fourniture d’énergies au regard du contexte économique et sur la bases des données transmises par CDC-Habitat, ancien gestionnaire.

Une seconde augmentation à la rotation des occupants et à compter du 1er juillet 2023 a été décidée par Nové afin d’anticiper d’éventuelles régularisations de charges en 2024 pour les nouveaux entrants et pour tenir compte de l’évolution du contexte économique.

A l’avenir, Nové veillera à toujours ajuster au mieux ses provisions pour charge dans l’intérêt du ressortissant pour qu’il n’ait pas à payer l’année suivante une régularisation de charges trop importante.

Par ailleurs, la performance énergétique des futures rénovations contribuera à limiter la hausse de ces charges locatives.

 

9. Pourquoi le préavis de départ est désormais fixé, sauf exceptions, à 3 mois ?

 

Les titres d’occupation, relevant de la domanialité publique, signés avec Nové, fixés au Contrat, prévoient un délai de préavis 3 mois (article 5.1).

Les motifs de réduction de la durée de préavis de droit commun comme, par exemple, la réduction de préavis pour les logements situés en zone tendue, qui s'appliquent aux baux privés ne sont pas réglementairement applicables aux logements domaniaux.

Le choix d’un préavis de 3 mois privilégie les « entrants » pour permettre aux bureaux logement d’affecter les logements de manière plus précoce et ainsi aux familles de mieux anticiper le déménagement, les inscriptions scolaires, etc. C’était également une demande ancienne de la part de certains représentants militaires (notamment la marine).

En outre, il permet au concessionnaire de disposer d’un temps suffisant pour assurer la remise en état des logements entre deux relocations, ce qui est un enjeu crucial en période estivale où la disponibilité des artisans est moindre.

Par ailleurs, ce délai de préavis est une nécessité pour garantir la bonne exécution des travaux de rénovation du Contrat. Il permet en effet au concessionnaire d’anticiper l’organisation des travaux et, si nécessaire, de procéder au relogement des occupants en concertation avec les établissements territoriaux du logement et les bureaux logements.

Toutefois, les titres d’occupation prévoient une dérogation pour les occupants qui se voient notifiés leur ordre de mutation dans un délai inférieur à 3 mois avant la prise de leur nouveau poste. Dans ce cas de figure, le délai de préavis de congés est réduit à 1 mois.

 

10. Pourquoi un manque de réactivité dans les petits travaux d’entretien/réparation de la part de Nové a pu être constaté lors de la reprise et au cours de la première année d’exploitation ? Des mesures ont-elles été prises pour y remédier ?

 

Dès sa prise en gestion au 1er janvier 2023, les ressortissants ont été très nombreux à solliciter Nové, auprès du Centre de Contacts et Services ou par le biais de l’Espace Locataire pour des signalements techniques. En quelques mois, plus de 8 000 sollicitations techniques ont été reçues.

Ce volume est très supérieur aux chiffres habituellement constatés dans le secteur de la gestion immobilière, et, par conséquent, les délais de traitement ont été impactés. Ce volume traduit certainement les fortes attentes des ressortissants qui étaient déçus par la gestion précédente notamment vers la fin du bail civil où des sollicitations n’ont pas étaient prises en charge par l’ancien titulaire.

 

Les interventions conduites par Nové ont été priorisées selon leur urgence et leur effet sur la jouissance des logements. Elles ont été essentiellement à caractère curatif, en attendant les rénovations d’ampleur programmées dans le cadre du contrat qui répondront aux attentes sur l’amélioration de la qualité des logements.

Par ailleurs, Nové a dû faire face à la conjoncture actuelle qui engendre des indisponibilités de certaines pièces et composants et constitue dans certains cas un facteur d’allongement des délais.

 

Pour remédier à cette situation, Nové a renforcé ses moyens dédiés et déployé des mesures complémentaires. Il a étoffé le réseau de ses prestataires pour augmenter le volume d’interventions réalisées chaque jour et consolidé leur suivi et leur contrôle afin de s’assurer de la qualité des réponses apportées. Il a également mis en œuvre des dispositions spécifiques pour optimiser la remise en état des logements à l’occasion du plan annuel de mutations.

 

Ainsi, la montée en puissance de Nové et la résorption progressive du stock de sollicitations devrait permettre un retour à la normale dès 2024.

 

11. Pourquoi cette manœuvre de rénovation des logements existants est-elle « contraignante » ?

 

Le contrat Ambition Logement porte une triple ambition :

 

1. Une ambition quantitative : augmenter le nombre de logements destinés aux personnels du ministère des armées et à leurs familles par la construction de logements supplémentaires, afin de constituer un parc d’environ 15 000 logements en fin de concession dont environ 2 800 logements neufs.
2. Une ambition qualitative : faire en sorte que les logements soient plus modernes, mieux adaptés, atteignent les meilleurs standards en termes de qualité technique et de performance environnementale, par la rénovation des 8 000 logements existants et ce faisant, garantir un haut niveau de qualité en matière de gestion locative et d’entretien-maintenance
3. Une ambition calendaire : la phase des travaux initiaux prévoit la livraison de l’ensemble des constructions neuves et rénovations d’ici à la fin de l’année 2029 (dont 86% des rénovations pour fin 2027)

 

En outre, compte-tenu de la nature des travaux qui rendent l’utilisation du logement impossible (ex : rénovation des pièces d’eau), cela nécessite de réaliser les travaux de rénovation en logement non occupé.

 

Pour permettre de concilier la rénovation de l’ensemble des logements du parc domanial d’ici fin 2029 et la nécessité de continuer à loger les occupants et leur famille pendant cette période, une occupation partielle des ensembles immobiliers est toutefois prévue en période de travaux. C’est pourquoi, Nové prévoit des schémas directeurs de gestion de la vacance afin de gérer le relogement des occupants et de leur famille (notamment le déménagement) ainsi que la réalisation des travaux, l’hypothèse de travail retenue est de libérer les logements de toute occupation sur une durée moyenne de 3 mois.

Les plannings prévisionnels des travaux et des relogements seront affinés et adaptés à la typologie des logements au cas par cas pour chaque projet de travaux.

 

12. Comment cette manœuvre est-elle organisée (calendrier…) et dans quelle mesure est-il tenu compte de l’avis des locataires ?

 

Les travaux de rénovation d’ampleur doivent, en très grande majorité, se dérouler dans des appartements libres. L’exigence technique est, au niveau d’un ensemble immobilier, de disposer de 25% de vacance pour pouvoir conduire les travaux de rénovation concernés.

Dans le cas où l’immeuble doit être démoli, puis reconstruit, la vacance à atteindre est évidemment de 100%

L’atteinte de cette vacance est recherchée de la manière suivante :

• En premier lieu en ne remettant pas les logements des ensembles immobiliers concernés dans l’offre de logement lorsqu’ils sont libérés, même si les travaux ne débutent pas immédiatement, afin d’éviter de laisser emménager une famille qui devrait libérer le logement quelques semaines/mois plus tard.
• En second lieu, par des relogements.

Cette manœuvre est décrite par un schéma directeur initial du relogement est réalisé 8 à 10 mois avant la date prévisionnelle de démarrage des travaux de rénovation qui flèche, dans la mesure des disponibilités existantes, le logement du parc domanial dans lequel un ressortissant sera relogé durant les différentes phases de travaux de rénovation ou de démolition.

Nové indique dans le schéma directeur initial de chaque projet de travaux, si ce relogement est temporaire ou définitif.

En fonction des données actualisées sur la situation du ressortissant (notamment sa composition familiale), Nové veille à la similarité des propositions de relogement dans le parc domanial avec le logement initial du ressortissant en terme de redevance locative, de typologie, de surface et de proximité géographique,

Selon les caractéristiques de l’ensemble immobilier (principalement les grands collectifs), une réunion physique sera proposée par Nové pour présenter aux occupants et à leur famille les grandes lignes du programme de travaux, ainsi que les modalités de proposition des offres de relogement et l’organisation matérielle et financière des relogements. Sinon l’information se fera par visioconférences, appels téléphoniques ou courriers.

 

Le COMBdD ainsi que l’ETL/BL territorialement compétents seront conviés à cette réunion qui se tiendra au plus tôt 8 mois avant la date prévisionnelle des travaux

Pendant l’ensemble de cette démarche, l’ETL/BL territorialement compétent est l’interlocuteur des ressortissants touchés par ces déménagements pour les accompagner dans l’examen des propositions de relogement et trouver des solutions en cas de difficulté.

 

13. Dans quelles conditions va se faire le déménagement des familles affectées par une rénovation de leur logement ?

 

Nové indique dans le schéma directeur initial de chaque projet de travaux si ce relogement est temporaire ou définitif.

Cas d’un relogement temporaire : Nové Gestion adressera à l’occupant par lettre recommandée avec accusé de réception une proposition de relogement temporaire, précisant la date prévisionnelle de libération du logement, en respectant un délai de prévenance de trois mois minimum. Le loyer du logement initial sera maintenu, ou abaissé si le loyer du logement temporaire est plus faible.

Dans le cas d’un relogement temporaire, Nové Gestion peut-il me proposer un logement meublé ? Il n’est pas prévu de faire du relogement dans un logement meublé.

Dans le cas d’un relogement temporaire qui durerait moins de 3 mois, Nové Gestion peut-il me proposer une réponse hôtelière ? Il n’est pas prévu de proposer une solution hôtelière dans le cadre du relogement temporaire quel que soit sa durée.

Cas d’un relogement définitif : Nové Gestion proposera à l’occupant, à l’appui du congé et en concertation avec l’ETL/BL, jusqu’à trois solutions de relogement maximum en fonction des disponibilités du parc domanial.

Cas d’absence de solution de relogement dans le parc domanial : En cas d’absence de solution de relogement au sein du parc domanial, Nové Gestion recherchera des solutions de relogement temporaire au sein du parc des ESH du Groupe Arcade Vyv et les bureaux logements pourront également se rapprocher des bailleurs sociaux locaux pour trouver des solutions de relogement au sein du parc conventionné si une demande de logement social a été déposée et dans le respect des plafonds de ressources. L’occupant pourra aussi se mobiliser pour trouver une solution d’hébergement temporaire dans le parc privé.

Modalités de déménagement

Les frais de déménagement sont pris en charge par Nové.

 

Deux solutions sont proposées à l’occupant :

• Via le prestataire de Nové « MUTER LOGER »
• Par ses propres moyens : Un montant forfaitaire sera alloué à l’occupant. Le forfait proposé est basé sur la typologie du logement et la distance entre les deux logements.

 

14. Les logements du parc domanial du ministère vont-ils rester attractifs ?

 

Il résulte des articles R.2124-79 et R 2222-4-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) que les immeubles du domaine public ou privé de l’Etat peuvent faire l’objet d’autorisation d’occupation précaire en vue de fournir un logement à ses agents.

 

Les ressortissants du ministère des Armées bénéficient d’un abattement jusqu’à 50% de la valeur locative des logements. En effet, conformément au CG3P, le taux d’abattement s’établit pour les zones A et A bis à 50 %, pour les zones B1 et B2 à 40 % et pour la zone C à 30 %.

Ces abattements sont à comparer à l’abattement maximum de 15% applicable aux agents des autres ministères.

Les valeurs locatives de référence correspondent aux valeurs de marché des logements. Elles sont déterminées en référence par rapport à des biens similaires en location. Le Contrat Ambition Logement prévoyait une mise à jour de ces valeurs, devenue nécessaire au regard de la réglementation. Le travail de mise à jour effectué par Nové a ensuite donné lieu à un examen et une validation par le ministère des Armées.

Du fait des abattements de 30 à 50%, les loyers des logements domaniaux du ministère des Armées restent particulièrement attractifs en comparaison de ceux pratiqués sur le marché locatif privé ou par les autres ministères.

 

Par ailleurs, cette politique qui répond à une préoccupation sociale du ministère est complétée par l’Indemnité de Garnison des Militaires (IGAR) qui vise à compenser les contraintes de mobilité auxquelles sont assujettis les militaires. Cette indemnité, qui devrait toucher plus de 100 000 militaires et représente un effort significatif pour le ministère des Armées, sera versée à hauteur de 70% à tout bénéficiaire d’un logement défense. Par ailleurs, elle est construite en cohérence avec les zones de tensions locatives susvisées.

 

15. Pourquoi (et combien) des logements en « gestion libre » dans les nouvelles constructions ?

 

Le contrat Ambition Logement autorise le concessionnaire à affecter un maximum de 20% de la surface des constructions nouvelles à tout type de locataire.

Ce mécanisme permet au concessionnaire de percevoir des loyers sans application des abattements prévus par le CG3P.

 

Le concessionnaire se rémunérant pour l’essentiel par la perception des loyers auprès des occupants (qu’il soit ressortissant ou non), ce dispositif a été intégré dans le contrat afin de diminuer le montant des subventions versées au concessionnaire et assurer l’équilibre financier du contrat Ambition Logement.

 

Les logements en gestion libre sont ouverts aux ressortissants du Ministère. Ils payeront alors un loyer plein (sans les abattements spécifiques aux conventions d’occupation précaires) mais auront en contrepartie une IGAR complète.